Caen los precios de la vivienda en Tel Aviv y Jerusalén y el endeudamiento hipotecario alcanza su nivel más bajo en cuatro años

El mercado de la vivienda muestra una desaceleración mientras los precios se estabilizan; el volumen de transacciones inmobiliarias desciende un 39% interanual.

Tras un periodo de subidas más pronunciadas, los precios de la vivienda subieron sólo un 0,1% de diciembre de 2022 a enero de 2023, lo que sitúa la inflación interanual del mercado en el 14,6% en comparación con el mismo periodo de diciembre de 2021 a enero de 2022, según las nuevas cifras publicadas esta semana por la Oficina Central de Estadística (OCE).

En septiembre-octubre de 2022, la subida anual con respecto al mismo periodo de 2021 se calculó en el 20,3%, uno de los aumentos más pronunciados de los precios de la vivienda.

Pero entre octubre de 2022 y enero de 2023, los precios de la vivienda subieron en total sólo un 0,5%, según el informe más reciente de la CBS. Según el informe, se registró un descenso real de los precios de la vivienda en las zonas de gran demanda de Tel Aviv (- 0,5%) y Jerusalén (- 1,1%), así como en Haifa (- 0,9%). En el centro de Israel, fuera de la zona de Tel Aviv, se registraron subidas de precios del 1,3%.

Esta estabilización ha coincidido con un fuerte descenso de las transacciones inmobiliarias en comparación con el año pasado y una disminución constante de los préstamos hipotecarios, según informes separados del Economista Jefe del Ministerio de Hacienda y del Banco de Israel, publicados también esta semana.

En enero, sólo 7.093 viviendas cambiaron de manos, una reducción del 39% interanual y el volumen más bajo para el mes de enero desde 2009, según el informe del Ministerio de Finanzas, que dijo que la caída de las transacciones estaba a la par con los descensos observados desde abril de 2022, cuando el banco central comenzó a subir el tipo de interés de referencia.

Con los tipos de interés de referencia ahora en el 4,25% (a partir de febrero), el coste de los préstamos ha subido, ya que el interés de los préstamos para vivienda suele situarse entre el 5,5% y el 6,5%. Los controles sobre los préstamos para la vivienda limitan la cantidad de ingresos mensuales de los hogares que puede dedicarse al pago de la hipoteca (a no más de un tercio de los gastos), lo que reduce de nuevo la cantidad que se puede pedir prestada.

El fuerte aumento de los precios en los últimos años ha crecido mucho más deprisa que los salarios, y los compradores potenciales también se han enfrentado a una menor asequibilidad.

Según el banco central, los préstamos hipotecarios alcanzaron su nivel más bajo en cuatro años en febrero de 2023, con los propietarios de viviendas pidiendo prestados unos 5.700 millones de NIS (1.570 millones de dólares) durante el mes, casi un 50% menos que en febrero de 2022 (con unos 11.000 millones de NIS o 3.000 millones de dólares en préstamos hipotecarios). La cifra también fue significativamente inferior a las cifras de préstamos hipotecarios de enero, con 6.400 millones de NIS (1.750 millones de dólares) prestados para viviendas.

La última vez que los préstamos hipotecarios se mantuvieron en aproximadamente 5 mil millones de NIS (excluyendo el período pandémico temprano de abril-mayo de 2020, cuando el mercado de la vivienda se vio duramente afectado) fue en los últimos meses de 2019, según las cifras del banco.

El informe del Ministerio de Finanzas mostró que, si bien los precios de la vivienda parecían estar estabilizándose, el costo de los apartamentos nuevos parece estar cayendo más rápidamente que los precios de los apartamentos de segunda mano.

Los promotores están viendo una fuerte caída en las ventas en todo el país, y sólo las promociones de ventas en nuevos desarrollos en el suburbio de Haifa Kiryat Bialik están resistiendo la tendencia, donde el precio promedio de un apartamento es de 1.570.000 NIS (alrededor de 430.000 dólares). En Tel Aviv, a pesar del gran desarrollo en curso, sólo se vendieron 141 apartamentos nuevos en enero.

En el pasado, las reducciones en el volumen de ventas de viviendas se han atribuido a un descenso en la compra de propiedades de inversión – cuando un hogar ya posee otra vivienda en la que vive, o bien el comprador vive en el extranjero. Las compras por parte de inversores en enero descendieron un 18% en comparación con enero de 2022, pero las cifras actuales también muestran un menor número de compradores por primera vez, y de quienes intentan ascender en la escalera de la vivienda comprando casas más grandes o viviendas en zonas más deseadas (un 42% menos interanual).

Hasta la fecha, hay pocos indicios de que el precio de las viviendas vendidas esté bajando: Por el contrario, el ritmo de aumento está disminuyendo, con el resultado de que los precios de la vivienda ya no aumentan bruscamente mes a mes.

La combinación de los datos publicados esta semana sugiere que los vendedores están esperando a que un comprador alcance el precio que han fijado, en lugar de conformarse con un valor inferior, y que existe la creencia subyacente en el mercado de que los precios empezarán a subir de nuevo pronto. Pero si el número de transacciones no empieza a aumentar, es posible que los promotores se vean sometidos a presiones de tesorería y empiecen a aceptar un menor margen de beneficios a cambio de realizar sus inversiones.

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