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Los precios de la vivienda en Israel aumentan a medida que se desacelera el préstamo hipotecario

Los préstamos bancarios han retrocedido a medida que aumentan las tasas de interés, pero las tendencias del mercado siguen sin estar claras para los expertos.

Los datos publicados esta semana por el Banco de Israel muestran que los préstamos hipotecarios mensuales cayeron en Israel a unos 10.500 millones de NIS (3.130 millones de dólares) en abril, un 22% menos que los niveles de marzo de 13.400 millones de NIS (3.990 millones de dólares).

Esta disminución se alinea con el aumento de las tasas de interés de abril que aumentó por primera vez desde 2018, de 0,1% a 0,35%, o, en términos de la tasa de interés preferencial, de 1,5% a 1,85%.

El aumento de la tasa de interés se produjo después de un año de préstamos hipotecarios récord: NIS 130,5 mil millones en total ($ 38,9 mil millones) en los últimos 12 meses, o un promedio mensual de NIS 10,88 mil millones ($ 3,24 mil millones), aunque hay una variación considerable de un mes a otro.

Al menos hasta marzo, los precios de la vivienda en Israel continuaron aumentando, más del 16 % interanual y del 2 % entre febrero y marzo, los aumentos más pronunciados en una década, según cifras proporcionadas por la Oficina Central de Estadísticas (CBS). también esta semana.

CBS informó tasas de crecimiento de dos dígitos en todos los distritos: 18,5% en el centro, 13,8% en el norte y 12,3% en el sur. En Jerusalén, los precios aumentaron un 16,7%, en Tel Aviv un 16% y en Haifa un 14,9%.

La inflación, hasta un 4 % en Israel, ha estado elevando los promedios, de modo que, año tras año, el precio promedio de una vivienda israelí según CBS ha subido de NIS 1 704 900 ($508 040) a NIS 1 756 800 ($523 506) en el primer trimestre. de este año. Esto, a su vez, ha elevado los pagos iniciales mínimos (25 % del valor de la propiedad) a NIS 439 200 en comparación con NIS 426 225 el año pasado. Además del pago inicial, los posibles compradores también deben pagar todas las tarifas de compra, a menudo un porcentaje del precio final.

El gobernador del Banco de Israel, Amir Yaron
El gobernador del Banco de Israel, Amir Yaron, habla durante una conferencia de prensa en Jerusalén el 11 de abril de 2022. (Flash90)

Con los precios promedio en aumento en Tel Aviv (NIS 3 596 300), Kfar Saba (NIS 2 718 300), Ramat Gan (NIS 2 530 300), Jerusalén (NIS 2 326 800) y Rishon Lezion (NIS 2 277 600), los costos de entrar en la escalera de la propiedad están aumentando rápidamente. Esto debería impulsar los préstamos hipotecarios. Una caída, aunque sea relativa, puede sugerir que no se están intercambiando tantas casas, o que quienes compran buscan propiedades más baratas.

Los datos en sí tampoco son del todo claros. Las cifras de los precios de la vivienda se refieren a marzo. Las cifras de endeudamiento hipotecario corresponden a abril. Ese fue también este año el mes en el que cayó Pesaj, lo que significa que los días laborales y la actividad del mercado se redujeron potencialmente.

Pero otro análisis del Ministerio de Finanzas y la Oficina Central de Estadísticas pinta una imagen de un mercado que está entregando algo, pero no todo lo que el gobierno podría esperar. Las ventas de nuevas propiedades parecen estar desacelerándose, la actividad de los inversores se ha reducido todos los meses desde noviembre y los compradores por primera vez (que potencialmente compran propiedades más baratas) están constituyendo una mayor parte del mercado.

El gobierno está trabajando para aumentar la entrada de nuevas viviendas al mercado y agilizar los procesos de aprobación de la construcción. Pero esto toma tiempo para impactar el mercado de ventas. En marzo, se compraron 12 600 apartamentos, una disminución del 5 % con respecto a marzo de 2021. Esto sugiere que los precios de las personas están fuera del mercado o que están ingresando menos existencias al mercado.

Al gobierno le gustaría ver un mayor equilibrio en la oferta y la demanda de viviendas en todo el país. Pero una cuarta parte de todos los apartamentos nuevos vendidos en el primer trimestre de 2022 se concentraron en cuatro ciudades: Tel Aviv-Yafo, Rishon Lezion, Jerusalén y Ashkelon.

Un sitio de construcción en la ciudad central israelí de Be'er Ya'akov donde se están construyendo nuevas viviendas
Un sitio de construcción en la ciudad central israelí de Be’er Ya’akov donde se están construyendo nuevas viviendas, 22 de febrero de 2022. (Yossi Aloni/Flash90

Se venden menos casas nuevas, pero eso puede deberse a que no llegan al mercado, a que tienen un precio demasiado alto o a que se encuentran en áreas donde la demanda es limitada. Las estadísticas muestran una caída de la demanda del 8,1% en comparación con el trimestre anterior (octubre a diciembre de 2021). Las cifras ajustadas estacionalmente aún muestran una caída del 2,6%.

El gobierno, que busca reducir las compras de los llamados «inversionistas» (compradores que ya son dueños de una vivienda), ha vuelto a imponer un impuesto a la propiedad más alto, del 5% al ​​8%, para los hogares que compran una segunda o tercera vivienda a partir de finales de noviembre de 2021. En marzo, los inversores compraron 2.000 apartamentos, un descenso del 21 % en comparación con el año anterior.

Sin embargo, los agentes inmobiliarios que trabajan en el mercado de inversores con mayor demanda en Tel Aviv, Israel, han sugerido que no hay una caída material en el interés de los inversores en la propiedad, simplemente una escasez de acciones disponibles. Y hubo prisa por cerrar las ventas de los inversores antes de la subida de impuestos a finales de noviembre, lo que aún puede estar afectando los niveles de nuevas ventas mes a mes.

Las compras por primera vez están aumentando, según el Ministerio de Hacienda, a los niveles más altos para parejas jóvenes en diez años. Representaron 5200 viviendas en el mercado libre en marzo, un aumento del 25 % en comparación con marzo de 2021. Las áreas más periféricas (y más baratas) dominaron estas compras: los precios promedio de propiedad más bajos se encuentran actualmente en Beersheba (NIS 1 059 000), Haifa (NIS 1.222.800) y Ascalón (1.380.200 NIS). Este cambio en la actividad del mercado podría ayudar a explicar una caída en el endeudamiento hipotecario.

Pero los expertos se muestran escépticos de que estemos viendo un cambio significativo en el mercado de la manera que el gobierno esperaría: un alejamiento de los aumentos extremos de precios hacia un mayor acceso a la propiedad de vivienda para un grupo mucho más amplio de personas.

Aaron Krasner, el jefe de Anglo Mortgages con sede en Jerusalén, predijo que los aumentos de precios se desacelerarán, pero los fundamentos del mercado seguirán siendo los mismos.

“La población sigue creciendo más rápido que la oferta de viviendas. El gobierno tiene las mismas políticas que han estado vigentes durante más de una década”, dijo a The Times of Israel. “Los compradores por primera vez dependen cada vez más de la generación anterior para el pago inicial y necesitan salarios aún más altos para pagar una hipoteca en constante crecimiento. Pero esto no desalienta su deseo de ser dueños de su propia casa, y es difícil ver que la necesidad humana básica de seguridad y construcción de una casa está disminuyendo”.

Daniel Goldstein, quien dirige la Agencia de Bienes Raíces de Tel Aviv Beauchamp Estates, advirtió contra hacer juicios basados ​​en los números de un mes. “Creo que todavía vemos una fuerte demanda. Hay algunos desafíos en el mercado y dificultades para traer dinero del exterior”, dijo. “Pero veo que los precios continúan siendo fuertes, tal vez no subiendo como lo han hecho en los últimos años”.

A medida que aumentan las tasas de interés y la inflación, es posible que la gente se apresure a comprar, dijo Norman Shapiro, corredor principal de First Israel Mortgages. “No me sorprendería si vemos una mayor financiación hipotecaria… los compradores se apresuran a fijar las tasas”, dijo.

La tasa de inflación de los últimos 12 meses en Israel ahora es del 4%, un récord desde 2011, pero más bajo que en muchos otros países desarrollados.

El índice de precios al consumidor también aumentó un 0,8% en abril de 2022, en línea con las previsiones anteriores, pero afectado en parte por la estacionalidad.

Mientras tanto, el ministro de Finanzas, Avigdor Liberman, ya prometió un nuevo y “dramático” plan para el mercado inmobiliario.

Sugiere un reconocimiento de que, a pesar de las intervenciones del gobierno hasta la fecha, incluida la introducción de loterías de «precio objetivo» (Mehir Matara), se necesitan más acciones para lograr cualquier cambio material.

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